时时彩平台程序出售|北京秒速赛车开奖记录|
首页 > 集团新闻 > 详情
29 2019-03

黄其森做对的两件事和即将做对的两件事

浏览:578

来源:地产豪言
时间:2019年3月28日

1

在两年前一个?#30340;?#24180;会上,融创的孙宏斌碰到黄其森,感慨地说:“老黄,现在做品质的就我们两家了。”

黄其森应该没有客套。首先老孙老黄两人相熟,更主要的是,就产品力和品牌度而言,泰禾当之无愧,受之坦然。

?#30340;?#19981;乏常?#32422;?#20135;品力和品牌的房企,但将其做到“大、美、精、深”的技术层面,?#32422;啊?#32434;举目张”的战略层面者,凤毛麟角。

在黄其森看来,泰禾以“新中式院子”为硬核的精品战略是一件做得对、做得好的大事。

曾几何时,“中式”只不过是营销的陪衬、噱头,是大而全的一部分,但泰禾却将其打造成?#32422;?#30340;产品标签和核心竞争力。

泰禾院子,已成为行业的现象级?#24149;?#31526;号。?#30340;?#30340;共识是:讲高端豪宅,必讲中式,讲中式,必讲院子。

黄其森做精品,首先是情怀和社会责任。

中国盖了很多房子,再过几十年,还有多少会留下?可能?#23478;?#25286;,这是建设性的破坏,是垃圾。

房地产是老百姓最重要的投资,很多人一生积蓄都在里面,甚至养老都靠这个。要为客户(考虑)。

黄其森对“院子”的定位,不是一般居所,也不是投资品,而是艺术品、收藏品,是大国自信下的精神家园。

其次,精品战?#28304;?#26469;了高溢价能力,是把优势转化成胜势的关键。

所以,对黄其森来说,精品战略就是品牌战略,从初心始,万变不易其志,“泰禾要做中国地产第?#40644;?#29260;。”

第?#40644;?#29260;已初露锋芒。

以中国院子为起点,泰禾凭借不可复制的产品力迅速扩张,短短几年已布局从北京、上海、深圳,到江阴、镇江的二十二城四十四院。并四次上榜?#25226;?#27954;十大超级豪宅”。

在不重品牌的房地产业,做出了难度极大的将中国?#24149;?#21644;地产开发结合的品牌之路,是黄其森做的第一件对的事。大事。

2

“去年上半年,有人向我们推荐海南项目,我们坚决没去。泰禾是战略导向,而不是机会导向。战略定力好。”?

黄其森非常满意、相当自信还有泰禾的战略布局。

在所有地产公司?#26657;?#27888;禾战略最清晰、最坚决:只去一、二线,不去三四线,即便前者有结构性调控,后者有短期利好,亦不动摇。

优秀战略布局带来的是优质土地储备。


房地产有两大铁律,一是地段(location),二是时机(Timing),泰禾拿地,兼具两美。

因为长期聚焦京津冀、长三角和珠三角三大城市?#28023;?#25552;前进入粤港澳大湾区(以上占到80%),固守根据地福建(占20%),泰禾在这些区域?#27835;?#30528;高达7000亿到8000亿的土地储?#31119;?

以现有的土地储?#31119;?#27888;禾三年不拿地,照样维持运转。即使是标榜“活下去”的万科,依?#40644;?#26432;在土地市场上。6、7千亿的销售规模之下,土地才是?#20013;?#21457;展的保障。


泰禾的拿地时间集中在2012年到2014年,从2016年开始,就基?#23601;?#27490;了公开拿地,主要靠并购合作。“所以拿地价格只有公开市场的一半,甚至三分之一。”

黄其森称之为“原始成本”。他举福州湾例子,现在地价19000元起,泰禾的原始成?#23616;?#26377;7000元。如果按香港资本市场的估值,泰禾的负债还会大大降?#20572;?#36825;就是为什么一直以来金融机构追着给泰禾融资的原因”。

以因果论,泰禾今天有如此的腾?#37096;?#38388;,是因为黄其森做的这第二件对的事。大事。

3

“We need change?#20445;?008年,奥巴马用这个口号赢得了美国总统大选。“We believe in change?#20445;?#22235;年后,奥巴马又用这个口号赢得了连任。

也是在2008年,中国最大房企万科突然发现?#32422;?#20063;需要“change?#20445;?#22240;为:资本扩张型的路径走不通了。

此前多年,为做大规模计,万科每20个月扩一次股。但2008年宏观调控,资本市场对扩股开始说NO。资?#23616;?#36335;受阻,但业务扩张不能停,万科就改走合作的道路,后来万科95%的项目都有合作因子。

关上一?#21364;埃?#25171;开一道门,万科合作之路非常成功。

虽然不能扩股,但万科并未出现资金紧张,相反,流动资金存?#30475;?00亿一直增?#25317;?000亿。从银行贷款都是给银行面子。

两年后的2010年,万科成为首家首次?#40644;?#21315;亿的内家房企,比王石和郁亮预想的提前了4年。

以上是2017年新年之际,万宝之争即将尘埃落定之时,王石在中城联盟年会上亲口讲述的案例,彼时黄其森就坐在台下嘉宾席上。

黄其森应该没有忘记王石的?#19981;啊?#20004;年之后,泰禾?#37096;?#21551;了合作之门。这不是一个拍?#28304;?#30340;决定,也不全然是市况所迫的救急之策。

首先,合作开发已经成为行业潮流,并有了很多变种,如合作拿地和开发代建等。

其实,泰禾合作亦早有先例。就院子的品牌度而言,把合作称为泰禾的“品牌输出?#20445;?#25110;许更加准确。

2017年,泰禾与北科建合作开发的北京丽春湖院子以55.3亿的成绩,成为年度中国别墅市场、北京别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王?#20445;?#24182;占据中国别墅市场历年销冠首位。

更主要的原因在于,泰禾有着巨大优势和筹码,合作可以放大优势,弥补短板,取得1+1大于2的倍数效应。

无论是公司还是项目层面,泰禾的权益比?#24049;?#39640;。以土储而言,权益比在85%左右,有很大让渡空间。

院子系列标签效应强,辩识度高,烙刻感深,这意味着深厚的操盘能力,意味着合作后泰禾仍有掌控力。

开放项目股权合作也给泰禾带来了现实助力,如化解政策风险,适应当下市场形势,加强销售力量,增强资金实力,改善现金流。

长期而言,泰禾还可以借鉴同业的系统运营和控制成本能力,改善公司治理结构,更加规范发展,将进取与稳健相结合。并在战略定力和韧性之外,加注灵活性、开放性,打造全链条、全周期竞争力。

对泰禾来说,合作开发将从项目层面上升到战略层面,合作的广度和深度将得到极大拓展,将为泰禾带来全新的发展空间。

这是黄其森即将做成的第一件对的事。大事。

另一方面,对可能的合作者来说,这也是一个可遇不可求的良机。

处于“五限”压力之下的房企,以前是要“有回款的销售?#20445;?#29616;在则是要“有利润的回款”。

泰禾的土储,正合其意。

泰禾的土储非常?#26696;?#20928;?#20445;?#26368;晚的5个月可以开盘,更多的随时就能开盘。溢价能力很好,其中15到16个千亩大盘,不仅环?#22330;?#20132;通和其它配套?#24049;?#22909;,且容积率低至1.0。

基于此,有识者言:与泰禾合作的时间窗口并不长,机会弥足珍贵。因为经过适当调整,泰禾面前就是一马平川。

“过了这个村,可能就没这个店了。”

4

对泰禾来说,2018年注定要成为一个重要的分界时点。

这一年,在公司提出的目标和完成的任务之间,出现了难以忽略的差距。

原因在于:对政策(五限政策、金融去杠杆)影响估计和应对不足,对于并购项目中出现的财务、法律及合作方协调问题处理不当,对战略整体理解不够,一说?#28595;?#21487;少一点也要精一点?#20445;?#21608;转就出了问题,拿地不能迅速地转化为现金流产出,营销任务没有完成,再叠加各种不利因素,出现了预见不到的困难。

黄其森?#27492;?#30340;结果是:管理出了问题,深层次则是人才问题。

一、人才储备?#29616;?#19981;足,专?#30340;?#21147;、综合能力不够,经验积累也不够,到真正发现和解决问题时,勉为其难。

二、更?#29616;?#30340;是,团队人才参差?#40644;耄?#40060;龙混杂。奋斗精神不够,混日子,缺乏敢拼会赢的狠劲。更有甚者贪赃枉法、中饱私?#25671;?

三、安全质量问题的背后,除了腐败就是管理漏洞。“泰禾不缺乏大手笔,缺的是什么,缺的是精细化的管理。我们太粗放了。”

如果泰禾产品力能排进前10名,那么运营管理服务水平也?#22242;?#21040;50—100名,“一个是中学生,一个是小学生”。

他曾对泰禾院子售楼处的接待人员提过这样的意见:不要盯着来客或是与他们握手时间过长。

也因此,对江湖流传而未经证实的同业优质服务传闻,黄其森干脆选择一?#19978;?#20449;,并经常在公司里?#25353;?#25773;?#20445;?#27604;如宋卫平锤砸外立面,星河湾物业用毛巾擦树叶等。

如此重视人才,是因为泰禾的过去,更因为泰禾的未来。

首先,2019年地产业务要抓销售、抓回款、降负债。做到时间过半,任务过半。

这个任务绝不轻松,黄其森提?#36873;?#22240;为在一二线城市,特别是一线城市,调控不可能有大的放松,要将之视为常态,调整好心态。“地产谁都能干、粗放式的经营肯定是过去了”。

其次,要坚定不移地推进“泰禾+?#20445;?#36825;是下个阶段发展的核心竞争力和护城河。

黄其森深有体会地说:“医疗和教育为什么只敢在北京上海做?因为这些大城市集中?#21496;?#22823;多数专?#31561;?#25165;。”

第三,泰禾要做?#30340;?#31532;?#40644;?#29260;,这无疑需要有最优秀的人才。

达成这些目标,黄其森认为,要提倡精英?#24149;?#22859;斗?#24149;?#25919;治风险承担不了,市场风险再不愿承担,哪里还有机会呢?

去年,泰禾在人事上进行了主动调整,有减有增,质量上有“人才升级?#20445;?#25968;量上有“千人计划”。

今年,黄其森决定要用一年的时间来狠抓管理,基本达到同行业优秀企业的的水准。

他告诉大家,泰禾拿地有魄力,80亿、100亿都能拍得出去。相应地,在回款管理上也要有魄力。

不能光有胡萝卜,还要有大棒,“要在坚持高激励政策同时,跟进严格考核。今年两次没完成考核的,不管是谁,走人。”

黄其森认定:泰禾要想发展,就要大幅提升管理和服务水平,成为“泰禾院子”之外的另一项核心竞争力。而这,要靠人才。

而解决人才问题,被黄其森称之为“?#26131;?#37325;要的工作”。

这是他即将要做好的第二件对的事。大事。

分享
关注我们: 微信 微博 分享
版权所有 泰禾集团 Copyright © 2019 Tahoe Group All Right Reserved.
闽ICP备05005533号 网?#23616;?#25345;:海西天成
时时彩平台程序出售